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Assemblée générale de copropriété : deux mois pour agir… pas un jour de plus

Publié le : 06/07/2026 06 juillet juil. 07 2026

Source : www.courdecassation.fr

Une décision d'assemblée générale vous paraît irrégulière ou injustifiée ? Le droit vous permet de la contester, mais à une condition essentielle : agir dans le délai légal. Une récente décision de la Cour de cassation vient rappeler que ce délai de deux mois est d'une rigueur absolue et que son point de départ ne souffre aucune exception. En matière de copropriété, attendre quelques jours de trop peut suffire à perdre définitivement tout recours.

La vie d'une copropriété est rythmée par les assemblées générales. Vote de travaux, désignation du syndic, approbation des comptes, répartition des charges, modification du règlement de copropriété… autant de décisions qui peuvent avoir des conséquences importantes, parfois pendant de nombreuses années.

Il n'est donc pas rare qu'un copropriétaire estime qu'une résolution a été adoptée en violation de la loi, du règlement de copropriété ou des règles de majorité. Le législateur lui reconnaît naturellement la possibilité de saisir le tribunal afin d'obtenir l'annulation de cette décision.

Mais ce droit d'agir est strictement encadré.

En droit de la copropriété, la sécurité juridique est privilégiée. Les décisions prises par l'assemblée générale ont vocation à être exécutées rapidement. Il serait impossible d'assurer une gestion efficace d'un immeuble si chaque résolution pouvait être remise en cause plusieurs mois, voire plusieurs années après son adoption.

C'est la raison pour laquelle l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai particulièrement court : deux mois seulement pour contester une décision d'assemblée générale.

Ce délai n'est pas une prescription classique. Il s'agit d'un délai de forclusion. Autrement dit, une fois ce délai expiré, le droit d'agir disparaît purement et simplement. La décision devient alors définitive, même si elle est irrégulière ou même contraire à la loi.

Encore faut-il savoir à partir de quand commencent à courir ces deux mois.

La réponse pouvait sembler évidente : à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale adressé par le syndic.

En pratique pourtant, une difficulté revenait régulièrement devant les tribunaux.

Que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire ne retire pas immédiatement la lettre recommandée qui lui est adressée ? Le délai commence-t-il seulement lorsqu'il prend effectivement connaissance du courrier ou dès la première présentation du facteur ?

La Cour de cassation vient d'apporter une réponse extrêmement claire.

Dans son arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile rappelle que la loi ne fait aucune distinction selon que la lettre recommandée est effectivement retirée ou non. Le délai de deux mois commence dans tous les cas à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire, peu importe la date à laquelle celui-ci ira récupérer son courrier.

Dans cette affaire, le copropriétaire soutenait que, puisqu'il avait retiré la lettre plusieurs jours après sa première présentation, le délai devait commencer à courir à compter de cette remise effective.

La Cour de cassation rejette totalement cette analyse.

Selon elle, retenir une telle solution permettrait à un copropriétaire de choisir lui-même le point de départ du délai simplement en différant le retrait de son courrier recommandé. Une telle interprétation compromettrait gravement la stabilité des décisions de copropriété et retarderait inutilement leur exécution.

Autrement dit, le facteur devient, en quelque sorte, le véritable point de départ du chronomètre judiciaire.

Cette solution peut sembler sévère.

Pourtant, la Haute juridiction rappelle qu'elle poursuit un objectif parfaitement légitime : assurer la sécurité juridique des copropriétés et éviter que l'exécution de décisions parfois urgentes soit paralysée pendant plusieurs mois.

Cette rigueur se retrouve d'ailleurs dans l'ensemble du régime de contestation des assemblées générales.

Tous les copropriétaires ne peuvent pas agir.

Seuls les copropriétaires dits opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution contestée, et les copropriétaires défaillants, absents et non représentés lors du vote, disposent en principe de cette faculté. Un copropriétaire ayant voté en faveur de la résolution ne pourra généralement plus en demander l'annulation.

Encore faut-il que la contestation repose sur un véritable motif juridique.

Une simple désapprobation ne suffit évidemment pas.

La contestation peut notamment porter sur une irrégularité dans la convocation, une violation des règles de majorité, une résolution non inscrite à l'ordre du jour, une décision contraire au règlement de copropriété ou encore un abus de majorité.

L'annulation d'une résolution n'est donc jamais automatique.

Elle suppose une analyse précise des circonstances de l'assemblée générale, des pièces de la procédure et des textes applicables.

C'est précisément pour cette raison qu'il est fortement déconseillé d'attendre l'expiration du délai avant de consulter un avocat.

Deux mois peuvent paraître confortables.

En réalité, ce délai passe extrêmement vite.

Il faut obtenir l'ensemble des documents, analyser les résolutions, vérifier les conditions de vote, identifier les éventuelles irrégularités, préparer l'assignation puis saisir le tribunal compétent avant l'expiration du délai.

Chaque jour compte.

Un exemple concret

Imaginons qu'une assemblée générale décide d'engager plusieurs centaines de milliers d'euros de travaux en méconnaissance des règles de majorité prévues par la loi.

Le procès-verbal est adressé par lettre recommandée le 5 mai.

Le facteur présente le courrier le 8 mai, mais le copropriétaire est absent et ne le récupère finalement que le 20 mai.

Il pourrait croire que son délai expire le 20 juillet.

C'est faux.

Depuis la jurisprudence rappelée par la Cour de cassation, le délai commence à courir le lendemain de la première présentation, soit le 9 mai, et expire deux mois plus tard, même si le courrier n'a été retiré que plusieurs jours après.

Une erreur de quelques jours suffit alors à rendre toute contestation définitivement irrecevable.

Le conseil du cabinet

En matière de copropriété, le temps est souvent aussi important que le droit lui-même.

Dès la réception – ou même dès l'avis de passage – d'un procès-verbal d'assemblée générale, il est recommandé de faire analyser rapidement les décisions adoptées lorsqu'un doute existe sur leur régularité.

Le cabinet Chronos Avocats accompagne régulièrement les copropriétaires confrontés à ce type de difficultés. Une analyse précoce permet non seulement de vérifier si une décision est effectivement contestable, mais surtout de préserver les délais d'action, dont le non-respect entraîne, dans la plupart des cas, la perte définitive du recours.

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