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Bail commercial : Premiers réflexes en cas d'impayé

Publié le : 04/05/2026 04 mai mai 05 2026

Le non-paiement des loyers et charges en matière de bail commercial ne doit jamais être banalisé. Lorsqu’un impayé apparaît, le bailleur doit réagir rapidement, avec méthode, sans pour autant agir dans la précipitation. En cette matière, quelques jours ou quelques semaines de retard peuvent compliquer la suite du dossier, surtout lorsque la situation du locataire se dégrade. Le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, et le contrat s’impose aux parties comme la loi qu’elles se sont donnée.

Le premier réflexe consiste à relire précisément le bail. Il faut vérifier le montant exact du loyer, des charges et accessoires dus, la date d’exigibilité, les modalités de paiement prévues, mais surtout l’existence d’une clause résolutoire. Cette clause est essentielle, car elle permet, si elle a été stipulée, d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Encore faut-il respecter strictement le formalisme prévu par le Code de commerce.

Le deuxième réflexe est d’établir un décompte clair et complet. Avant toute démarche, le bailleur doit être en mesure de chiffrer exactement sa créance : loyers impayés, provisions sur charges, régularisations, taxes refacturées, intérêts éventuels et, le cas échéant, indemnités prévues au contrat. Un dossier mal chiffré fragilise toujours la suite, qu’il s’agisse d’une mise en demeure, d’un commandement de payer ou d’une procédure judiciaire. Le point de départ doit donc être simple : savoir précisément ce qui est dû, à quelle date, et sur quel fondement contractuel. Le contrat s’impose aux parties, et la mise en demeure permet ensuite de faire courir les intérêts moratoires au taux légal sur les sommes dues.

Le troisième réflexe est de ne pas laisser s’installer la situation. En pratique, beaucoup de bailleurs attendent trop longtemps, espérant une régularisation spontanée. C’est souvent une erreur. Une relance amiable rapide peut être utile au tout début, surtout si les relations contractuelles sont anciennes et qu’un incident ponctuel semble pouvoir être résolu. Mais lorsque l’impayé persiste, il faut envisager sans tarder une mise en demeure sérieuse, puis, si le bail le permet, un commandement visant la clause résolutoire. La mise en demeure peut résulter d’une sommation ou d’un acte portant interpellation suffisante et qu’elle fait courir les intérêts moratoires pour les obligations de somme d’argent.

Lorsqu’une clause résolutoire figure dans le bail, le commandement de payer délivré au locataire devient souvent l’acte décisif. En effet, la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. Autrement dit, un bailleur ne peut pas improviser. Si l’acte est mal rédigé ou incomplet, la procédure peut être retardée ou remise en cause. À l’inverse, un commandement juridiquement propre place le dossier sur des bases solides, soit pour obtenir un règlement, soit pour engager ensuite une procédure visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et, si nécessaire, l’expulsion.

Il faut toutefois garder à l’esprit qu’en présence d’un impayé, tout n’est pas automatique. Le juge peut, dans certains cas, accorder des délais au locataire et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été définitivement constatée ou prononcée. C’est précisément pour cette raison qu’il faut construire le dossier avec rigueur dès le départ : bail, décompte, relances, justificatifs des charges, historique des règlements et cohérence de la stratégie. Un dossier préparé sérieusement permet d’aborder plus efficacement une négociation ou une audience.

Exemple concret
Un bail commercial prévoit un loyer mensuel de 1.800 euros HT, payable le 1er de chaque mois, avec une clause résolutoire. Le locataire ne règle ni le loyer du 1er février ni celui du 1er mars. Le bailleur ne doit pas attendre l’été pour réagir. Il doit d’abord vérifier le bail et arrêter un décompte exact des sommes dues. Une relance peut être adressée immédiatement. Si aucune régularisation n’intervient, un commandement visant la clause résolutoire peut ensuite être délivré. Si, un mois après cet acte, les causes du commandement ne sont pas réglées, le bailleur pourra envisager une action judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir le paiement des sommes dues. Cette mécanique dépend directement du bail, de la mise en demeure et du régime de la clause résolutoire prévu par la loi.

Conseil pratique
En cas d’impayé, il ne faut jamais se contenter d’un simple échange téléphonique ou d’un courriel imprécis. Il faut rapidement constituer un dossier complet avec le bail, les avenants éventuels, le relevé des échéances, le grand livre ou l’historique comptable, les appels de loyers, les justificatifs de charges et les relances déjà effectuées. Plus le dossier est préparé tôt, plus la réaction peut être rapide et efficace.

En conclusion
En matière de bail commercial, les impayés appellent une réaction rapide. Relire le bail, chiffrer exactement la dette, ne pas laisser passer le temps et utiliser les bons actes au bon moment sont les premiers réflexes à adopter. Le cabinet Chronos Avocats accompagne ses clients dans l’analyse du bail, la rédaction des mises en demeure et commandements, ainsi que dans les procédures destinées à obtenir le paiement des loyers et, lorsque cela s’impose, la résiliation du bail commercial.

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