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Bail commercial : les travaux du locataire sous surveillance juridique

Publié le : 13/04/2026 13 avril avr. 04 2026

Actualités du cabinet

Le locataire d’un local commercial dispose d’une réelle liberté pour adapter les lieux à son activité, mais cette liberté n’est jamais absolue. Elle se déploie dans un équilibre délicat entre le droit de propriété du bailleur, la réglementation du bail commercial et, le cas échéant, les contraintes de la copropriété.

1. Une liberté d’aménagement encadrée

Le locataire peut, en principe, réaliser les aménagements nécessaires à une meilleure exploitation de son fonds de commerce. Ces travaux d’agencement concernent notamment l’installation d’équipements électriques, la création ou le déplacement de cloisons légères, ou encore la mise en place de dispositifs de commande adaptés à l’activité exercée.
Tant qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble, ses murs porteurs ou ses parties communes, ces travaux relèvent de la liberté du preneur. Le bailleur ne peut s’y opposer que si le contrat prévoit expressément une clause restrictive.

Ainsi, la jurisprudence rappelle que « le locataire d’un local commercial peut librement procéder à des aménagements intérieurs dès lors qu’ils ne modifient ni la structure ni la destination des lieux » (TJ Paris, 18e ch., 25 juillet 2024, n° 16/14641).

2. Travaux soumis à autorisation : l’accord préalable du bailleur

Dès lors que les travaux envisagés affectent le gros œuvre, la structure du bâtiment ou les parties communes, ils nécessitent l’accord préalable et exprès du bailleur. Cette exigence découle souvent du contrat lui-même, mais elle s’impose également par nature : nul ne peut modifier la chose louée sans le consentement du propriétaire.
L’autorisation doit être écrite et précise quant à l’objet et à l’étendue des travaux. À défaut, le locataire s’expose à de lourdes conséquences, notamment la résiliation du bail à ses torts (CA Bordeaux, 2 janvier 2023, n° 22/01813).

Lorsque l’immeuble est en copropriété, le locataire doit obtenir une double autorisation : celle du bailleur et celle du syndicat des copropriétaires, pour tout projet affectant la structure ou les parties communes (CA Angers, 19 mars 2024, n° 22/01766). Le bailleur, de son côté, a l’obligation d’informer le preneur de l’existence d’un règlement de copropriété pouvant restreindre la nature ou l’ampleur des travaux.

En cas de refus jugé abusif, le locataire peut saisir le juge pour solliciter une autorisation judiciaire, notamment lorsque les travaux envisagés apportent une réelle plus-value au local ou sont indispensables à l’activité exercée (TJ Évry, réf., 29 avril 2025, n° 24/01016).
Toutefois, cette intervention du juge n’est possible que si le bail ne contient pas une interdiction expresse : lorsque le contrat prohibe clairement certains travaux sans accord du bailleur, le juge ne peut passer outre.

3. Les risques en cas de travaux non autorisés

Le locataire qui entreprend des travaux sans autorisation, alors qu’elle était nécessaire, commet un manquement grave à ses obligations contractuelles.
Les sanctions sont multiples :
– Résiliation du bail aux torts du locataire ;
– Obligation de remise en état ou de démolition des ouvrages réalisés ;
– Absence de tout droit à indemnisation ou remboursement des travaux, même s’ils étaient utiles à l’exploitation ;
– Condamnation à des dommages et intérêts au profit du bailleur (CA Douai, 3 avril 2025, n° 24/03050).

Dans une décision récente, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « le locataire ne peut prétendre à aucune compensation pour des travaux effectués sans l’accord du bailleur, même s’ils ont amélioré la chose louée » (TJ Paris, 23 mai 2025, n° 24/12831).

4. Les bonnes pratiques pour éviter les litiges

Avant tout projet de modification des locaux, le locataire doit :
– relire attentivement son bail commercial ;
– solliciter, si nécessaire, une autorisation écrite et préalable ;
– vérifier l’existence d’un règlement de copropriété ;
– respecter les obligations administratives et techniques applicables (urbanisme, sécurité, accessibilité, normes électriques, etc.) ;
– conserver toutes les correspondances et autorisations obtenues.

Une concertation préalable avec le bailleur évite la plupart des contentieux. À défaut, le risque est grand de voir le bail résilié et les travaux anéantis, y compris lorsqu’ils avaient pour seul but d’améliorer l’exploitation du commerce.

En conclusion

Les travaux réalisés par le locataire d’un local commercial obéissent à un principe de liberté encadrée : liberté d’aménager, mais devoir de respecter la structure, le bail et la copropriété.
Avant toute transformation significative, il est essentiel de recueillir l’accord du bailleur, sous peine de sanctions lourdes.
Le cabinet Chronos Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans la sécurisation de leurs projets de travaux, la rédaction ou la vérification des clauses du bail, et la prévention des litiges liés aux aménagements commerciaux.

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