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Contestation d’une assemblée générale de copropriété : le délai court dès la première présentation du recommandé

Publié le : 15/06/2026 15 juin juin 06 2026

Source : www.courdecassation.fr

La contestation d’une assemblée générale de copropriété obéit à un délai très strict. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 16 avril 2026 le rappelle avec netteté : lorsqu’un procès-verbal d’assemblée générale est notifié par lettre recommandée, le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation du pli au domicile du copropriétaire, peu important que celui-ci retire effectivement ou non le courrier. L’arrêt est publié au Bulletin, sous le pourvoi n° 24-18.842.

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires opposants ou défaillants doivent agir en contestation des décisions d’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, à peine de déchéance. Cela signifie que, passé ce délai, l’action est irrecevable, même si la contestation semblait sérieuse sur le fond.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale. Le syndicat lui opposait la tardiveté de son action. Le copropriétaire soutenait que le délai ne pouvait courir qu’à compter de la réception effective du procès-verbal, et non à compter de la première présentation du recommandé à son domicile.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Pour elle, la loi ne distingue pas selon que le pli recommandé est retiré ou non par son destinataire. Le point de départ du délai est donc fixé objectivement au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal.

Cette solution peut paraître sévère. Elle l’est, clairement. Un copropriétaire absent, négligent ou simplement tardif dans le retrait de son recommandé peut perdre plusieurs jours, voire davantage, sur son délai réel d’action. Mais la Cour de cassation valide ce mécanisme au nom de la sécurité juridique. Les décisions d’assemblée générale ne peuvent pas rester indéfiniment incertaines, notamment lorsqu’elles concernent des travaux, des appels de fonds, une modification de gestion ou des décisions importantes pour la copropriété.

La Cour écarte également l’argument tiré d’une atteinte au droit d’accès au juge. Elle considère que les textes applicables poursuivent un objectif légitime et qu’ils ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit d’agir. Le délai de deux mois demeure, en principe, suffisant pour permettre au copropriétaire de consulter un avocat et, le cas échéant, d’engager une procédure.

Concrètement, un copropriétaire qui reçoit un avis de passage le 15 mai pour la notification du procès-verbal d’assemblée générale ne doit pas raisonner à partir du jour où il ira chercher le courrier. Même s’il ne retire le recommandé que le 22 mai, le délai de contestation aura commencé à courir dès le 16 mai, c’est-à-dire le lendemain de la première présentation. La date figurant sur l’avis de passage devient donc une information essentielle.

Cette solution impose une vigilance immédiate. Dès réception d’un avis de passage relatif à une copropriété, il faut récupérer le pli sans attendre, conserver l’enveloppe, l’avis de passage, l’accusé de réception et le procès-verbal, puis faire vérifier rapidement les délais et les moyens de contestation envisageables. En pratique, l’erreur à éviter est de croire que le délai commence le jour où le courrier est effectivement lu.

Cette vigilance est d’autant plus importante que les règles de notification en copropriété évoluent vers la dématérialisation. L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, tout en permettant aux copropriétaires de demander à recevoir les notifications par voie postale. Depuis le décret du 22 décembre 2025, la notification électronique devient le principe en copropriété, en remplacement de la voie postale, sauf demande du copropriétaire de conserver une réception postale.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, que le délai faisant suite à une notification électronique court à compter du lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique. Là encore, l’idée est la même : le point de départ du délai ne dépend pas du moment où le copropriétaire prend effectivement connaissance du document.

Pour les copropriétaires, le message est simple : lorsqu’une assemblée générale est contestable, le temps commence à courir très vite. Il ne faut pas attendre de « voir plus tard ». La contestation doit être analysée immédiatement, car une irrégularité réelle peut devenir juridiquement inutile si l’action est engagée hors délai.

Pour les syndics et syndicats de copropriétaires, cette décision apporte une sécurité importante. Elle permet d’identifier un point de départ clair du délai de contestation, sans dépendre du comportement du destinataire du courrier. Encore faut-il que la notification soit régulière, adressée au bon destinataire, au bon domicile ou à la bonne adresse électronique, et qu’elle comporte les mentions exigées par les textes.

En matière de copropriété, les délais sont souvent aussi importants que le fond du dossier. Une décision d’assemblée générale peut être irrégulière, mal votée ou insuffisamment préparée ; encore faut-il agir à temps. Le cabinet Chronos Avocats accompagne les copropriétaires, les conseils syndicaux et les syndicats de copropriétaires dans l’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale, l’appréciation des délais de recours et la mise en œuvre des contestations utiles.