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Décès du propriétaire pendant le préavis : l’héritier peut-il reprendre le logement loué ?

Publié le : 22/06/2026 22 juin juin 06 2026

Source : www.legifrance.gouv.fr

La question est plus fréquente qu'on le pense en pratique : un propriétaire donne congé à son locataire pour reprendre le logement et l’habiter lui-même, puis il décède avant la fin du préavis. Son héritier peut-il se prévaloir du congé déjà délivré pour récupérer le bien à sa place ?

Dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond clairement par la négative. Le droit de reprise n’est pas un droit abstrait qui se transmettrait automatiquement aux héritiers. Il est attaché à la personne désignée comme bénéficiaire de la reprise. Lorsque cette personne décède avant la date d’effet du congé, le congé pour reprise est privé d’effet.

Dans cette affaire, une propriétaire avait donné à bail un appartement à des locataires. Le 1er mars 2018, elle leur avait délivré un congé pour reprise, afin d’habiter elle-même le logement à compter du 30 septembre 2018. Elle est toutefois décédée le 3 juillet 2018, soit avant la date d’effet du congé. Son fils, devenu héritier, avait ensuite indiqué vouloir reprendre le logement pour l’habiter personnellement et avait assigné les locataires afin de faire valider le congé, obtenir leur expulsion et réclamer une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Paris avait admis cette analyse. Elle avait considéré que le droit de reprise pour habiter était transmissible, de sorte que l’héritier pouvait venir aux droits de sa mère et reprendre à son compte le congé déjà délivré.

La Cour de cassation censure cette décision.

Elle rappelle que l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que le congé pour reprise indique notamment le motif invoqué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Cette exigence n’est pas une simple formalité. Elle signifie que la reprise est appréciée en considération de la personne précisément désignée dans le congé. Autrement dit, le locataire doit savoir qui va réellement habiter le logement, pourquoi, et dans quelles conditions.

La Cour de cassation en déduit que, lorsque le bénéficiaire de la reprise décède avant l’expiration du préavis, le congé ne peut plus produire effet. L’héritier ne peut donc pas simplement se substituer au bénéficiaire initial, même s’il devient propriétaire du bien et même s’il souhaite, lui aussi, habiter le logement.

La solution est nette : le congé pour reprise n’est pas transmissible lorsqu’il repose sur la situation personnelle d’un bénéficiaire déterminé.

Cela ne signifie pas qu’un héritier ne pourra jamais reprendre le logement. Mais il devra respecter les règles propres au congé pour reprise, en délivrant, lorsque cela est possible, un nouveau congé conforme à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il devra alors agir en son nom, respecter le délai de préavis applicable, attendre l’échéance utile du bail et démontrer le caractère réel et sérieux de sa propre décision de reprise.

Prenons un exemple simple.

Un propriétaire donne congé à son locataire le 1er janvier 2026 pour reprendre le logement à son profit à l’échéance du bail, fixée au 30 juin 2026. Il décède le 15 avril 2026. Son enfant hérite du bien et souhaite s’y installer. Il ne peut pas utiliser automatiquement le congé délivré par son parent décédé pour obtenir le départ du locataire au 30 juin 2026. Le congé initial était fondé sur la reprise personnelle du propriétaire décédé. Il est donc privé d’effet. L’héritier devra, s’il veut reprendre le logement, vérifier s’il peut délivrer un nouveau congé, dans les délais et conditions prévus par la loi.

Cette décision protège le locataire contre une substitution tardive du bénéficiaire de la reprise. Le congé pour reprise n’est pas seulement un acte de gestion patrimoniale. Il met fin au droit du locataire d’occuper son logement. Il doit donc être strictement encadré.

Pour les bailleurs et leurs héritiers, la décision impose une vraie prudence. En cas de décès du bailleur pendant le délai de préavis, il ne faut pas considérer que le congé continue automatiquement au profit de la succession ou de l’héritier. La validité du congé doit être réexaminée immédiatement, notamment au regard de la personne désignée comme bénéficiaire et de la date d’effet du congé.

Le conseil pratique est clair : avant toute action en expulsion, il faut vérifier trois éléments essentiels. Qui était désigné comme bénéficiaire de la reprise ? Cette personne était-elle encore vivante à la date d’effet du congé ? L’héritier dispose-t-il encore d’une possibilité régulière de délivrer un nouveau congé ? Sans cette vérification, le risque est important : une procédure longue, coûteuse, et finalement vouée à l’échec.

Cette décision rappelle une idée simple mais déterminante en droit locatif : la reprise d’un logement loué est un acte personnel, encadré et contrôlé. Elle ne se transmet pas mécaniquement avec la propriété du bien.

Le cabinet Chronos Avocats accompagne les propriétaires, héritiers, locataires et indivisions successorales dans l’analyse des congés pour reprise, la sécurisation des procédures locatives et la défense de leurs droits lorsque le décès du bailleur vient bouleverser la situation juridique du logement.

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