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Quand le temps révèle les fissures : responsabilité décennale et désordres évolutifs

Publié le : 29/12/2025 29 décembre déc. 12 2025

Actualités du cabinet

Source : www.legifrance.gouv.fr

Un mur qui se fissure lentement, un carrelage qui se soulève au fil des saisons, une toiture qui s’incline sans bruit : certains désordres apparaissent longtemps après la réception d’un ouvrage. Leur lente évolution pose une question majeure en droit de la construction : à partir de quand engagent-ils la responsabilité décennale du constructeur ?

La jurisprudence admet désormais que des désordres “évolutifs” peuvent relever de cette garantie, à condition que leur gravité et leur caractère certain soient démontrés dans le délai de dix ans.

Une garantie de plein droit : protéger la solidité et l’usage

La responsabilité décennale, prévue à l’article 1792 du Code civil, s’impose à tout constructeur.
Elle couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris lorsqu’ils résultent d’un vice du sol.
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit : le maître d’ouvrage n’a pas à prouver la faute, seulement le dommage et son lien avec l’ouvrage.

Pour être qualifié de “désordre décennal”, le dommage doit remplir plusieurs conditions cumulatives :

être survenu dans le cadre d’une opération de construction,
concerner un élément constitutif ou d’équipement de l’ouvrage,
ne pas avoir été apparent ou correctement identifié à la réception,
et surtout, présenter une gravité telle qu’il affecte la solidité ou l’usage normal de l’immeuble.

L’impropriété à destination s’apprécie selon l’usage normal attendu d’un bien par un maître d’ouvrage “diligent et profane”. Elle peut résulter d’une impossibilité d’utilisation, d’un risque pour la sécurité ou d’un défaut structurel majeur.

Quand l’impropriété à destination est encore à venir

Tous les désordres ne se manifestent pas brutalement.
Certains se développent lentement, sans affecter immédiatement la structure ou l’usage, mais avec un risque connu et mesuré.
Le droit admet que l’impropriété à destination puisse être appréciée de manière prospective : si l’expert judiciaire établit avec certitude que les désordres observés rendront l’ouvrage impropre à son usage avant l’expiration du délai décennal, la garantie s’applique.

Cette approche exige toutefois une preuve technique précise.
L’expertise doit démontrer la matérialité du dommage, son évolution inéluctable et sa gravité future.
En revanche, une simple prévision ou une crainte d’aggravation ne suffisent pas : la garantie ne couvre pas les désordres hypothétiques.

Le principe : un dommage actuel, pas une inquiétude

La jurisprudence rappelle que la responsabilité décennale suppose un dommage existant, et non une simple certitude d’apparition ultérieure.
Autrement dit, le désordre doit déjà être visible ou mesurable dans le délai de dix ans suivant la réception, ou son évolution doit être telle qu’elle conduira inévitablement à une impropriété à destination avant la fin du délai décennal.

Ainsi, l’avis d’un expert affirmant que les désordres “vont s’aggraver” ne suffit pas à lui seul à déclencher la garantie : encore faut-il que, dans le délai d’épreuve, la gravité requise soit atteinte ou démontrée avec certitude.

La distinction est subtile mais essentielle :

si le désordre existe et va empirer → la garantie peut jouer ;
si le désordre est simplement possible dans l’avenir → la garantie ne s’applique pas encore.

La jurisprudence : un équilibre entre prévision et certitude

Les décisions récentes confirment une position équilibrée :
la garantie décennale couvre les désordres apparus dans le délai de dix ans, dont la gravité future est certaine et démontrée, même si leurs conséquences complètes ne sont pas encore visibles à la date du rapport d’expertise.

À l’inverse, elle ne s’applique pas lorsque aucun dommage n’est encore caractérisé au moment de l’expertise, ou lorsque la demande de réparation est formée après le délai décennal.

Cette approche permet de protéger le maître d’ouvrage face à des désordres évolutifs, tout en évitant de transformer la garantie décennale en assurance permanente contre tout risque futur.

En synthèse

Un désordre relève de la garantie décennale lorsqu’il :

compromet la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage,
apparaît dans les dix ans suivant la réception,
présente une gravité suffisante,
ne provient pas d’une cause étrangère,
et, s’il est évolutif, qu’il est établi qu’il deviendra dommageable avant la fin du délai décennal.

En conclusion

Les désordres évolutifs rappellent que le temps, en matière de construction, est à la fois juge et témoin.
La garantie décennale ne couvre pas l’inquiétude, mais la réalité du risque devenu dommage.
Sa mise en œuvre exige une analyse fine, mêlant droit et technique.

Le cabinet Chronos Avocats accompagne ses clients dans cette évaluation, du constat à l’expertise, et dans la défense de leurs droits devant les juridictions compétentes, pour que le temps du droit reste un temps maîtrisé.

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