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Le recouvrement des charges de copropriété : un enjeu essentiel pour la gestion de l’immeuble

Publié le : 08/12/2025 08 décembre déc. 12 2025

Actualités du cabinet

Source : www.legifrance.gouv.fr

Le bon fonctionnement d’une copropriété repose sur la participation régulière de chacun à ses charges. Lorsque certains copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs appels de fonds, c’est l’ensemble de la collectivité qui en subit les conséquences. Le recouvrement des charges impayées devient alors une mission centrale du syndic, encadrée par des règles précises du droit de la copropriété.

Les fondements juridiques du recouvrement

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges communes proportionnellement à ses tantièmes.
Les sommes dues résultent des décisions de l’assemblée générale et sont exigibles selon les modalités fixées par le budget prévisionnel et les appels de provisions trimestriels.

En cas d’impayé, l’article 19-2 de la même loi confère au syndic un pouvoir d’action rapide et renforcé.
Le copropriétaire débiteur peut être assigné devant le tribunal judiciaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, dès qu’un seul appel de fonds n’est pas réglé à échéance.

Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires et peut réclamer :

les charges impayées,
les intérêts de retard au taux légal,
des dommages et intérêts pour résistance abusive du copropriétaire indélicat.

Le déroulement de la procédure

Le syndic peut d’abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
À défaut de règlement il délivre une assignation en paiement au copropriétaire défaillant.
Le tribunal judiciaire statue alors sur la dette, et la décision obtenue a force exécutoire : elle permet au syndic de pratiquer une saisie sur compte bancaire ou sur les revenus locatifs du débiteur.

Le privilège spécial immobilier du syndicat, prévu à l’article 19 de la loi de 1965, offre une garantie renforcée : il permet de faire inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, garantissant ainsi le paiement lors de la vente du bien.

Conseil pratique

Pour le syndic, la réactivité est la clé.
Plus la procédure est engagée tôt, plus les chances de recouvrement sont élevées.
Il est important de tenir à jour les relevés individuels de charges et de conserver toutes les preuves d’envoi des appels de fonds et relances.
Pour les copropriétaires, en cas de difficulté financière passagère, il est préférable de contacter le syndic dès le premier impayé afin d’établir un plan d’apurement plutôt que d’attendre une procédure judiciaire.

En conclusion

Le recouvrement des charges de copropriété n’est pas seulement une question de trésorerie : c’est un enjeu collectif de solidarité et de bon fonctionnement de l’immeuble.
Une démarche rigoureuse et rapide permet d’éviter l’aggravation des dettes et de préserver l’équilibre financier du syndicat.

Le cabinet Chronos Avocats assiste syndics et copropriétés dans la gestion et le recouvrement des impayés, de la mise en demeure à l’exécution forcée, pour garantir la pérennité des immeubles et la sécurité juridique de leur gestion.

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