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Le vice caché : quand le bien vendu révèle un défaut

Publié le : 15/12/2025 15 décembre déc. 12 2025

Actualités du cabinet

Source : www.legifrance.gouv.fr

Acheter un bien est souvent l’aboutissement d’un projet important. Mais parfois, la découverte d’un défaut grave après la vente transforme cet achat en véritable source de litige. C’est là qu’intervient la garantie des vices cachés, prévue par le Code civil, qui protège l’acquéreur contre les défauts non apparents au moment de la vente.

La définition du vice caché

L’article 1641 du Code civil énonce que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Trois conditions doivent donc être réunies :

Le défaut doit être caché : il ne doit pas être apparent lors de l’achat ;
Il doit être antérieur à la vente : le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat ;
Il doit être suffisamment grave : le défaut doit rendre le bien inutilisable ou en diminuer fortement la valeur.

Une garantie d’ordre public

Cette garantie s’applique à toutes les ventes, qu’il s’agisse d’un bien immobilier, d’un véhicule ou d’un objet d’occasion.

Le vendeur ne peut s’en exonérer même s'il n'avait en toute bonne foi pas connaissance du vice au moment de la vente.

En matière de vente immobilière, une clause de non garantie est intégrée de façon quasi systématique dans l'acte établi par le Notaire. Dans ce cas, il appartiendra à l'acquéreur de démontrer que le vendeur connaissait le vice, et ne l'a pas informé, sur le fondement du mécanisme du dol prévu par l'article 1137 du Code civil.

Exemple concret

Un acquéreur achète une maison ancienne, présentée comme parfaitement saine. Quelques mois après la vente, des infiltrations d’eau apparaissent au sous-sol. Une expertise révèle que le système de drainage est défectueux depuis l’origine, et que le vice, parfaitement connu du vendeur, était dissimulé sous une dalle récemment refaite.

Le tribunal retient le vice caché : le vendeur avait connaissance du problème et ne pouvait ignorer son ampleur.
La vente est partiellement résolue : l’acquéreur obtient une réduction du prix correspondant aux travaux nécessaires à la remise en état.

Les recours possibles de l’acheteur

L’acheteur dispose de deux options prévues par l’article 1644 du Code civil :

Action rédhibitoire : demander la résolution de la vente et la restitution du prix,
Action estimatoire : conserver le bien mais obtenir une réduction du prix.

Le délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte du vice, et non de la vente elle-même.
Toutefois, il est souvent nécessaire d’agir rapidement, car la preuve du vice doit être rapportée par l’acheteur, généralement au moyen d’une expertise judiciaire.

Conseil pratique

Dès la découverte d’un défaut sérieux, il est essentiel de ne pas réaliser de travaux avant d’avoir sollicité un constat ou une expertise contradictoire.
Cela permettra d’établir la preuve du vice et d’en déterminer l’origine.
Il est également recommandé d’adresser au vendeur une lettre de mise en demeure pour préserver les droits de recours, avant toute action judiciaire.

Enfin, en cas de doute, consulter un avocat dès les premiers signes de litige permet souvent d’obtenir une issue amiable ou de constituer un dossier technique solide avant d’engager une procédure.

En conclusion

Le vice caché constitue une garantie essentielle de protection de l’acheteur, mais sa mise en œuvre reste complexe et exige une rigoureuse démonstration technique et juridique.

Le cabinet Chronos Avocats accompagne ses clients dans l’analyse, la constitution de la preuve et la défense de leurs intérêts en matière de vices cachés, que ce soit en phase amiable ou devant les juridictions civiles.

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