Où se déroulent les ventes ?
Les ventes se déroulent au Tribunal judiciaire. En principe, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel est situé le bien (sauf notamment en matière de liquidation judiciaire ou de succession/partage).

• Visiter le bien : les visites sont assurées par un commissaire de justice (ex-huissier), à date et heure fixées à l’avance. La présence se fait sans rendez-vous individuel.
• Contacter un avocat inscrit au barreau du tribunal compétent : la loi impose que l’enchérisseur soit représenté par avocat ; c’est lui qui parlera en votre nom le jour de l’audience.
• Être conseillé : l’avocat vous informe sur la consistance du bien, le déroulement de la vente, les frais à prévoir et les conséquences de l’adjudication.
• Fournir les documents nécessaires :
  • Identité et état civil complets (carte d’identité/passeport, date/lieu de naissance, situation matrimoniale, adresse) ;
  • Si achat à plusieurs : identité de chacun et répartition des parts ;
  • Si achat par une société : extrait Kbis de moins de 3 mois ;
  • Justificatif de solvabilité : chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €) OU caution bancaire irrévocable. L’ordre du chèque est à confirmer auprès de l’avocat ; la caution garantit la solvabilité jusqu’à un certain montant.

L’audience se tient à la barre du Tribunal judiciaire, sous le contrôle du juge de l’exécution. Un montant d’enchère minimale est fixé (par le juge ou le cahier des conditions de vente).

Le délai pour porter une enchère est de 90 secondes, mesuré par chronomètre ; à chaque nouvelle enchère, le délai est remis à zéro. À l’expiration des 90 secondes sans nouvelle enchère, la dernière enchère l’emporte.

L’avocat dépose alors une déclaration d’adjudicataire révélant l’identité de l’acquéreur. Avant l’audience, vous aurez indiqué le régime fiscal choisi pour les droits de mutation (voir ci-dessous).

À l’issue, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, votre chèque de banque vous est restitué.

Après la vente, une surenchère est possible (hors cas où le bien était déjà sur surenchère) pendant 10 jours : elle doit être formalisée par avocat et remet le bien en vente à un prix au moins supérieur de 10 % au prix atteint. À défaut de surenchère dans le délai, la vente devient définitive.

• Propriété : si vous êtes déclaré adjudicataire, vous devenez immédiatement propriétaire, mais l’acquisition ne devient définitive qu’à l’issue du délai de surenchère (10 jours).
• Frais préalables et émoluments : ils doivent être payés dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Les frais préalables regroupent les frais exposés pour parvenir à la vente (actes, diagnostics, publicités…), taxés par le juge ; les émoluments sont tarifés par voie réglementaire.
• Prix de vente : en général payable dans les deux mois à compter de l’adjudication définitive (trois mois en vente sur liquidation judiciaire). Si le paiement intégral intervient dans ce délai de 2 mois, aucun intérêt n’est dû. Passé ce délai, le prix (ou le solde) est augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement d’adjudication. Au-delà de 4 mois, le taux légal est majoré de 5 points jusqu’au complet paiement, sans préjudice d’une réitération des enchères.
• Droits de mutation : dus au Trésor Public. Le régime dépend de votre choix fiscal formulé avant la vente et mentionné dans la déclaration d’adjudicataire :
• Engagement de revendre dans les 5 ans : sous conditions légales, droits réduits à 0,715 % du prix d’acquisition ;
• Sans engagement de revente : droits de 5,80665 % du prix.

 Notaire : il n’y a pas de frais de notaire (hors formalités éventuellement nécessaires).

Publication : une fois la vente définitive, l’avocat accomplit les diligences pour parvenir à la publication de votre titre de propriété.

Les enchères judiciaires concernent aussi les fonds de commerce (restaurants, boutiques, hôtels, bars, entreprises), fréquemment dans le cadre de procédures collectives (redressement ou liquidation judiciaire).

Notre intervention consiste à :

• analyser le cahier des charges et les éléments du fonds (droit au bail, clientèle, éléments incorporels, matériel, stocks) ;
• conseiller sur les enjeux juridiques, fiscaux et financiers de l’acquisition ;
• vous représenter devant le tribunal pour porter enchères en votre nom ;
• sécuriser la phase postérieure : transfert du bail, formalités légales, relations avec les créanciers, immatriculations.

Parce que ces ventes exigent une préparation sérieuse, une parfaite connaissance des règles procédurales et le respect strict des délais. L’absence de conditions suspensives classiques et les obligations financières immédiates imposent une vigilance accrue.

Nous préparons votre dossier, vous représentons à l’audience et finalisons les formalités pour transformer l’opportunité en acquisition sécurisée.